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　　不动产上市公司财务表现上，住宅开发、商业地产和工业地产的盈利表现和偿债能力出现明显分化。其中，住宅开发上市样本房企平均净负债率下降、毛利率回升、ROE跌幅大幅收窄，标志着房企从债务危机转向修复周期。商业地产关键指标上，则表现出安全优先、盈利承压的过渡期特征。短期来看，现金流安全阀已筑牢，但毛利率能否企稳回升将成为下半年的关键观测指标。工业地产样本公司净负债率突破150%，ROE跌破-10%，毛利率持续下滑，显示了工业地产下行。

　　财务结构显著优化：一季度, 样本商业地产公司的净负债率均值从2024年的1.5%降至-11.92%，创近三年新低。分析背后原因，一方面，商改住/租政策推动企业加速处置非核心商业资产（如二三线城市低效购物中心），快速回笼资金偿还高息债务；另一方面，行业普遍暂停新增投资，2024年底至2025年初多家头部企业通过出售酒店、写字楼等重资产，将现金储备提升至负债规模之上，形成净现金头寸。

　　盈利质量持续承压：一季度摊薄ROE均值2.15%，较2024年下降1.02%，销售毛利率33.14%，和2024年的39.92%相比，下降6.78个百分点。核心矛盾在于租金收益下降与成本刚性挤压，零售商业受消费分级影响，非核心商圈空置率攀升削弱议价能力；写字楼市场则因企业降本（灵活办公普及）及新增供应导致租金承压。同时，高峰期获取的高成本项目进入结转期，而存量物业估值调整（如部分REITs底层资产减值）进一步拖累了ROE的表现。

　　本期Pre-REITs基金认缴总规模10.65亿，经交易各方协商一致，首批资产交易总额约16.47亿元，首期资金8.26亿元人民币已经全部实缴到位。主要投资人包括保险资金、产业投资机构、券商自营机构等多类型背景的投资主体，具体为九州通医药投资(湖北)有限公司作为基石投资人认购20%基金份额，剩余80%基金份额由瑞众人寿保险有限责任公司作为领投方，湖北省铁路发展基金有限责任公司、中信建投投资有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司、高和丰德(北京)企业管理服务有限公司共同参与投资。